全国楼市政策

年全国楼市政策

今年年初以来，在多地所推行的楼市调控政策无疑给正在急速奔驰的房地产市场“踩”了“急刹车”。

根据央行近日发布的数据显示，今年一季度房地产贷款新增1.7万亿元，比年占比低4.5个百分点。

但值得注意的是，3月份是全国多个城市颁布楼市限购政策的集中期，具体到3月份单月的贷款数据来看，却是“不降反升”的状态。住户部门中长期贷款(主要是居民个人房贷)增加4503亿元，较上月多增699亿元，也高于上年同期的4397亿元。

在许多分析人士看来，这主要是三四线城市房屋销量依然保持高位所致。此外，部分一二线热点城市二手房交易也并未完全降温。也有专家指出，由于居民贷款延迟发放，可能导致居民中长期贷款回落相对于房产调控政策有所滞后。

而在此背景下，楼市继续收紧恐怕已是板上钉钉了。

去库存拉动

今年年初以来，各地的楼市调控政策不断升级。自3月1日起，涿州、杭州、南昌、三亚、北京等多城市相继发布楼市限购政策升级版。据不完全统计，3月全国约30个城市发布了房贷调控新政。

其中，北京更是出台了升级版的楼市调控政策——“认房又认贷”，对于居民家庭名下在北京市已拥有1套住房，以及在北京市无住房但有住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例均不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例均不低于80%。

然而，3月份的房贷数据却不降反升，在许多业内人士看来，这正是三四线楼市去库存在发挥着效用。

中原地产首席分析师张大伟对《中国产经新闻》记者分析指出：“首先，居民户贷款数据其中中长期基本为房贷，房贷数据依然处于历史同期最高位，这体现了房地产市场特别是三四线城市依然处于活跃中。”

其次，从数据上来看，一季度涨幅相比前期有所降低，其中特别是3月份涨幅下降情况最为明显，一二线城市基本全面恢复了认房又认贷的信贷政策。“从政策预期看，本轮房价调控全面再升级，遇涨即调。而且与往年调控不一样的是，本轮以北京为代表的城市调控力度刷新了历史纪录，多次政策可以说全方面封堵了任何炒房的可能性。”张大伟说。

与此同时，易居研究院研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时坦言，往往贷款上升和交易量的活跃程度有关系。“实际上这背后有一个结构性的问题，即三四线城市市场交易处于高位，所以贷款数据较好，而一二线城市实际上已经在执行限购限贷、认房又认贷等政策，贷款方面的数据不会有太大的反弹。当然从银行方面看，说明依然认可房贷业务，积极性较大。”

“房贷因素很容易影响市场交易，所以限贷政策实际上还是有一个较为明显的作用，也是属于短期和中期可以并用的一项政策。”严跃进说。

另一方面，房贷放贷时间的相对滞后，也在一定程度上影响了三月份总体的房贷数据。张大伟指出，目前的高点数据基本体现的是半年之前新建住宅成交与1-2个月前的二手房成交数据。“新建住宅房贷期房成交比例高，房贷放宽基本在一年后的封顶周期。”

诚然，严跃进认为，房贷因素很容易影响市场交易，所以限贷政策实际上还是有一个较为明显的作用，也是属于短期和中期可以并用的一项政策。

房价体现紧缩见效

张大伟认为，目前各地楼市调控政策加码趋势持续，市场出现明显的平稳现象，房贷是影响房价走势的最关键指标，从趋势上来看也逐渐开始趋紧，这有利于房地产调控的落地，收紧的房贷叠加房地产调控约束房价上涨作用更明显。

4月18日，国家统计局公布的《年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落，环比总体平稳。从同比看，3月份15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.2至6.0个百分点之间。从环比看，6个城市新建商品住宅价格比上月下降，降幅在0.1至0.7个百分点之间;6个城市涨幅在0.5%以内。

易居研究院对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，年3月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.7%，相比2月份0.3%的增幅有所扩大。严跃进指出，这也可以解释3月份各地密集收紧购房政策的现象。

对此，严跃进具体指出：“在连续15个月同比下跌后，年12月房价首次出现同比正增长。随后增幅总体处于不断扩大的态势，到年12月份增幅呈现构筑顶部的特征。到了年1月份则出现了首次收窄，即从年12月份的10.8%收窄至10.7%。这也意味着近14个月以来同比增幅出现了首次收窄态势，体现了年四季度开始的房地产政策调控是积极有效的。而到了年3月份增幅继续回落，为10.3%。”

但值得注意的是，3月房价上涨的城市依然有20个。对此，张大伟认为，与往常楼市在全面升温后再调控不一样的是，本轮政策在3月市场未完全失控的情况下，从3月17日开启全国新一轮升级版调控潮，明显抑制了市场的升温幅度。

“从房产交易看，3月是惯例的高峰期。往年的3月市场都会在春节后有所升温，即使在调控周期，3月也相对是短期的成交高点;与此同时，银行的房地产信贷政策依然处于宽松阶段，特别是1-2月。年一季度居民户中长期贷款额度达到了1.46万亿，相比年同期上涨了32.7%。”张大伟说。

“信贷是决定短期房价的最关键因素，目前看信贷收紧趋势下短期房价调控压力大。”张大伟坦言。

调控将继续收紧

实际上，不满足于一直以来的“限购”、“限贷”，目前全国各地楼市调控政策有进一步加码态势。截至发稿之时，全国有十余个城市出台“限售令”，包括福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、成都等。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，过去一年楼市升温使大量投资投机者进入房地产市场，全国住房贷款交易金额占比升高，金融杠杆持续扩大。“限售”政策的逻辑在于防控系统性金融风险，将金融风险锁在账面上。同时，这还可以为楼市后续政策调整争取更多时间，尤其是为楼市长效调控机制作相关的准备措施，如房地产税立法、不动产登记等。

此外，记者注意到，住建部及国土资源部近日发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。其中最核心的一条便是，根据房地产库存去化周期，确定房地产供给的规模和节奏。各城市“消化周期在36个月以上的，应停止供地;36~18个月的，要减少供地;12~6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”。

对此，相关分析人士认为，上述文件实施后，房地产市场价格将总体走平。一线城市库存去化周期较短，短期看土地供给有增加预期，但新增住宅用地可能更多分布在外围区域，中心区房价仍存在继续小幅上涨的可能。对库存去化周期较长的三四线城市而言，节奏过快、规模过大的土地出让行为将受到限制。另外，三四线城市的投机购房行为也将受到打击，投机客将趋于退出。从重庆模式的经验看，随着土地供给的有序增加，地产周期中的价格波幅将收窄。

除此之外，金融方面的调控或许也将继续加码。严跃进认为，二季度贷款方面会继续收紧，尤其是会加大审核。而从银监部门的思路看，控制商业银行贷款风险也是主要工作，所以这会使得此类贷款业务面临各类管制，总体上也是为了促进交易平稳。

未来十年中国楼市的12大趋势

1.城市之间房价差距将更大

由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，城市发展中的“马太效应”将日益明显。

过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京、上海、深圳及其周边城市;“三小”是郑州、长沙和“厦门 泉州”。资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。

2.大城市房屋日益资产化

一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。对于多数中国人来说，房子最令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后，他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的最大福利。

3.小户型将机械化

20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。开发商越来越像客机、游轮的生产商。

4.逆城市化很难出现

未来10到20年流行城里人到农村买地，建别墅?中国很难出现这种局面。因为中国人多地少，土地国家所有;公共资源分配不均衡也让农村生活不方便、不安全。

5.大城市很难“去中心化”

国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难度极大。

6.商铺面临价值重估

传统商业旺区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”随时会发生。

7.写字楼跟住宅价格将长期倒挂

网络时代流行在家办公、分散办公、郊区办公，写字楼“刚需”不足。未来投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就要投资好的写字楼。

8.房产税会出台，但对市场影响不大

房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，但不会严厉。一线城市的房产税率肯定会最高。整体而言，房产税对房价影响不大。

9.计划生育政策将逐步调整，但对楼市影响不大

全面放开二胎，已经没有任何悬念，只是时间问题。未来，可能还会有更宽松的人口政策。这对楼市构成长期利好，但作用可能没有想象的大，因为年轻人生育上积极性在下降。早晚有一天会有地方政府宣布：多生一个孩子，奖励半套房子。

10.大城市房价呈不断上涨趋势

中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。

11.房地产企业将大量消亡、转型

最终国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。

12.“互联化 房地产”泡沫将破

随着美元加息临近，美国股市大调整已经开始。在中国，IPO注册制改革因股灾已经不可避免地被延后，让过去两年里疯狂的PE、VC投资，面临着退出困境。年很可能是“互联网 ”一次全面的退潮。没有盈利模式的“互联网 房地产”企业，将有一批死于“弹尽粮绝”。但互联网对房地产的重塑，却不会停止。