华商亲历韩国房价风暴什么感觉

十几个月的时间，韩国央行加息300个基点，被市场认为是该国房价下跌的重要因素。利率的上升产生了连锁反应，让特殊的传贳(发音：shì)房制度的金融风险被放大，房东的抛售行为加速了房价走低。一位受访华商的女儿就遭遇了传贳房无法退还押金的情况，他说，“目前传贳房已经引发很多纠纷，成为了韩国社会的一个大问题。”

暴涨之后现暴跌

“韩国人和中国人一样，受传统思想影响比较大，都喜欢买房子。”1959年出生在韩国、目前是韩国中华总商会会长的宋国平对中新经纬介绍，中韩之间有很多地方是相通的，房地产市场也有相似之处。

宋国平观察，目前的价格大幅下跌，与前几年房价过度攀升有关。疫情期间，韩国政府为了应对疫情对经济的负面影响，出台了一些刺激政策，这导致大量资金涌入房地产市场，在2019年至2022年，首尔地区的房价涨幅至少在2到3倍，核心区域的涨幅甚至更高。

疫情期间，韩国央行——韩国银行多次大幅下调基准利率，并在2020年5月将基准利率降至0.5%，创下历史新低。这一低基准利率维持了15个月。韩国中华总商会常任副会长王琇德对中新经纬说：“当时不到1%的利率，相当于政府给民众发钱，而在各行业都比较萧条的时候，大家除了买股票，就是去买房，导致大批民众涌入到住房市场。”他称，当时韩国全国的房子都在涨价，平均涨幅在1倍以上，首尔地区的涨幅在2倍以上。

韩国KB国民银行发布的楼市统计资料显示，2020年9月，首尔公寓的平均交易价格突破10亿韩元(10.0312亿韩元)，到2021年4月突破11亿韩元(11.1223亿韩元)，2021年10月的平均交易价格为12.1639亿韩元(约合661万元人民币)。也就是说，首尔公寓的平均交易价格在13个月时间上涨超2亿韩元，涨幅达21%。

随着首尔房价暴涨，民众的购房需求逐渐转移到首都圈地区。韩国KB国民银行数据显示，2021年10月时，京畿道公寓的平均交易价格为5.911亿韩元，仁川市也涨至4.2471亿韩元。

房价的持续走高，让超低的基准利率难以维持。早在2021年1月，时任韩国央行行长的李柱烈表示，近期大量资金涌入资产市场、家庭负债规模也大幅增加，2021年有必要适时有序地将宽松政策转为正常。2021年8月“靴子”落地，韩国央行将基准利率从0.5%上调至0.75%。此后，韩国央行加息步伐迅速，至2023年1月将基准利率上调至3.5%，累计加息300个基点，并维持至今。

王琇德称，“以前的贷款利息可以忽略不计，现在房贷利率涨到了7%、8%甚至更高，很多购房人连银行利息都还不上，房价就迅速下调。”

韩国房地产委员会数据显示，该国2023年4月份的房价指数较3月下降0.47%，已是连续11个月下跌，也是11年来最长的一段房价下跌时期。王琇德称，“在2023年，韩国全国的房价平均下降了近40%，首尔等大城市的房价下降约30%，小城市下降50%，听说还有一些地方下降了60%。”尽管房价出现下跌，但宋国平、王琇德均表示，目前韩国的房价依旧要高于疫情之前。

传贳房推波助澜

韩国的房地产市场存在一种特殊的制度，它被外界认为是该国房价暴涨暴跌的原因之一，这就是传贳房制度，或者叫全租房、典租房制度。

传贳房，是一种介于月租和所有权之间的选择。在传贳房租约最开始，租户需缴纳当前房产市场价值50%-80%(具体由合约双方协议)的单一保证金，其后在整个租约期间无需支付其它租金，房东则需在合约期满后退还所有押金。租约期间押金的利息收入与租户无关，归房东所有。

国泰君安在一份研报中称，在低利率时期，一方面，租户可以通过银行贷款用低于普通房租的成本住进同级别住宅;另一方面，房东可以将收取的大额押金投资于资本市场，或者购入新的房产并以传贳房的方式继续出租。在这种方式下，租客节省了开支，房东增加了个人资产，即使利率较低，银行业也通过庞大的业务规模获取不菲的利差收入。这样一个三赢的局面推动了传贳房在过去几年间价格大幅上涨。

王琇德称，传贳房在韩国已经存在很长时间，由于过去几年银行贷款利率很低，租客每月所还的利息比租金还要低，因此，很多租客就选择申请一笔贷款，将租房押金支付给房东，如此一来，每月只需要支付很少的利息，就能住上更好、更大的房子。房东拿到这笔钱，就再买房，然后再出租，不断地滚雪球，助长了有钱人的炒房行为。他观察到，在韩国的租房市场中，选择传贳房方式的比例一直很高，选择月租的主要是品质差一些的房源和单间房源。

但这一制度的缺陷在于，若银行贷款利率上调、租客支付的利息高于租金，租客会选择大范围退租，房东却无法短期退回押金。韩国央行自2021年8月以来大幅加息，让传贳房制度出现崩塌。

王琇德说：“目前传贳房已经引发很多纠纷，成为了韩国社会的一个大问题。”韩联社5月份报道，韩国多地发生传贳房诈骗案，其中仁川“建筑王A某”案件规模最大，涉案金额高达388亿韩元(约合2.03亿元人民币)，受害租户多达481人，其中已有3人轻生。

国泰君安称，在对传贳房需求下降的同时，部分房东不得不出售手中的房产以归还租客押金，这就导致了韩国的房价加速下行。与此同时，仍有相当一部分房东无力偿还租客押金。因此韩国出现了一个现象，在房价大幅下跌的情况下，即使有新的租户愿意接盘传贳房，收到的押金也很难偿还原租户的全部押金，房东为了挽留原租户以避免资金链断裂，甚至开始向租户倒贴房租。

王琇德说：“我的女儿在外面租房子就遇到了这种情况，去年退租时，房东只退回一部分押金，还有约100万元人民币没有退回来。这个房东是自己盖的房子，专门做传贳房出租，实力还算比较高，经过协商，没退回的押金的贷款利息就由房东继续承担。现在能这样做就算好的了，好多房东已经没能力返还押金。”宋国平则称，传贳房出问题后，目前越来越多租客已经选择普通的租房方式。

韩国房价崩盘是真的吗?

话说，从疫情以来，韩国的房价涨跌就像过山车一样刺激。

2020年疫情开始不久后，韩国房价居高不下。首尔部分房价超过了15万元人民币/平方米。在首尔俗称富人区的江南区更夸张，一些房子一个月就能升值200万元。

很多市民更是担心，如今在不买房，恐怕就再也没有机会上车了，于是引发了民众恐慌性购房热潮，大量资金涌入楼市。

不过，和任何资产泡沫一样，在经历了疯狂上涨之后，最近韩国楼市也开始崩盘了。

到目前为止，韩国房价已经连续下跌了11个月，是继金融危机以来房价下跌最长的一段时期。

韩国全国共同住宅的公告价格也比去年平均下跌了18.63%，打破纪录，成为历年来最大的跌幅。

和其他国家楼市崩盘的历史一样，韩国这次楼市崩盘实际上早有端倪，这一切还得从韩国特殊的租房模式——“全租房”说起。

全租房，简单来说就是，租客只需要交押金，不需要交房租，一般租期是两年，租期到了之后房东就会把押金退回。

看上去就像不用交房租免费住两年一样，很多外国人一开始来到韩国租房居住都会被韩国这种特有的租房模式“惊艳”到。

不过要交的押金也不低，一般是房价的50%-80%。比如你要租一套400万的房子，你得至少掏出200万元的押金。

期间你不用再交任何费用給房东，只需要承担水电其他生活杂费。虽然说是不用交房租，但这高额的押金也不是每个人都承担得起，尤其是刚进社会的年轻人。

但银行却能给交不起押金的人提供低利息贷款，只需要每个月付一点利息给银行，就能住进心仪的房子。

而利用全租房的方式，房东手上就多了一笔可以灵活使用的资金，于是他们可以用来投资挣钱。这样的租房方式似乎可以达到租客房东双赢的结果。

但实际上这背后却隐藏着重重危机。

很多房东会用租客的押金来继续买房出租，然后又继续拿押金来买房，不断加杠杆来投资楼市。于是这也催生了一大批炒房客。

实际上炒房客根本不用太多实际资金就能手握多套房产，他们最初向银行贷款买房，然后租客又从银行那里贷款叫押金，房东再用押金去投资下一套房。

但凡中间一环出现问题，比如租客提前要拿回押金，或者银行提高利率，房东携款跑路，那么楼市基本上就像泡沫一样，一点就破。

而这样的悲剧也正在韩国上演。

去年世界经济萧条，受到美国加息的压力，韩国央行也不得不大幅度加息，银行利率提高了3.5%。

租客交不起利息，于是打算将押金提前要回归还银行。而把钱都投入楼市的房东则不得不抛售手上的房子才能拿回资金还押金。

除此之外，同时韩国还爆出了“别墅王”事件。去年年底警方调查租客押金被房东携款而逃的案件，顺藤摸瓜找到了那些手握一千套房子以上的“别墅王”。

其中一个别墅王金某在首尔有1050套房子，他甚至已经在去年10月份就去世了，租客们的押金都追不回来了。

而更夸张的是，一位被称为“别墅之神”的权某，在韩国全国竟然有3493套房子。

但在房价暴雷之后，他们却拖欠了3493个租客的押金，成为韩国最大的一起全租房诈骗案。

楼市崩盘的背后，最遭殃的还是没钱买房子的穷人，他们背负了一辈子都还不起的房贷。

有的受害者甚至扛不住高额的负债，而走上绝路。

韩国房价犹如过山车，大起大落背后是什么原因?

过去几年，韩国房地产市场行情如同坐过山车。在经历了新冠疫情期间的飙升后，韩国房价从2022年下半年开始迅速下跌。

韩国房地产委员会的数据显示，韩国4月全国房价指数环比下跌0.47%，为连续第11个月下跌，也是11年来持续时间最长的连跌，尽管下跌速度有所放缓。在2022年5月之前，韩国房地产市场曾连续上涨32个月。2021年全年韩国房价上涨了15.9%，然后在2022年跌去7.7%。

荷兰国际集团(ING)指出，导致韩国楼市剧烈波动的主要原因，是供求失衡以及信贷状况的变化。

疫情期间，由于宽松的货币政策和积极的财政政策，导致购房需求激增。为了提振经济，韩国央行将基准利率降至0.5%的历史低位，并在这一水平停留了约一年半。但同时由于经济部分封锁，这期间完工上市的新房数量急剧减少，导致供给不足。

另一个刺激需求的因素则是所谓的逆周期房地产政策。为稳定房价，上一任总统文在寅执政期间推出了多轮抑制房地产市场的政策，包括限制购买用于出租的投资性房产，以及对持有多个房产的业主征收重税等。

但这一系列政策却起到了适得其反的效果，不但未能稳定房价，反而刺激那些还在观望的潜在购房者们一窝蜂地涌入市场，试图赶在政府进一步收紧政策，房价更大幅度上涨之前购入。这最终导致了追逐市场的疯狂抢购潮。

但泡沫总有破灭的一天。随着通胀节节攀升，为了遏制物价，韩国央行从2021年8月开始连续10次加息。到2022年底，基准利率已升至逾十年来最高水平的3.5%，房贷利率更是高达7%-8%。

市场利率的上升不仅增加了新购房者的偿债成本，也增加了现有房贷借款人的负担，因为当时韩国超过70%的未偿贷款余额都是基于浮动利率。不过，得益于政府支持将浮动利率再融资为固定利率的贷款计划，目前浮动贷款占新贷款的比例已降至40%。

韩式“全租房”爆雷

利率的上升，也使该国独特的“全租房”免租金租赁制度陷入困境，从而加剧了房价下行。根据这一租赁制度，租户通常会支付相当于房屋价值70%的押金，然后在房屋内免租金居住两年，租约期间押金的利息收入归房东所有。两年后房东全额退还押金，租户可再续约两年。

在过去多年房价不断上涨、利率较低的背景下，这一制度使得房东和租户双双受益。房东可以随意使用大额无息贷款;租户则从银行贷款去支付押金，而这个贷款利息低于租金。

这一租赁制度在20、30多岁的人群中颇受欢迎。他们无力购买房产，但可以在某种程度上实现拥有房屋的梦想。

韩国央行的数据显示，在截至去年10月的6年时间里，租户用于“全租房”的银行贷款翻了逾两倍，至172万亿韩元(约合1320亿美元)，相当于韩国未偿抵押贷款的17%，或家庭债务的10%。

但加息后更高的借贷成本，促使潜在租户改用更传统的按月付款方式租赁房屋。随着“全租房”逐渐失宠，房东很难从新租户那里获得足够押金，用来偿还给合同即将到期的上一任租户。此外，房价下跌也会导致按比例得到的新押金不足以偿付原押金。这迫使部分业主以大幅折扣抛售房产，在一定程度上助推了房地产下行周期。

去年的数据显示，选择支付月租金的租赁合同数量有史以来首次超过了使用“全租房”的合同数。

韩国国民银行(Kookmin Bank)房地产分析师Park Won Gap指出，在危机时刻，“全租房”机制很容易放大风险，对今年的韩国经济而言，这可能成为比高利率或潜在衰退更大的不确定因素。

根据韩国三大担保人之一的韩国住房和城市担保公司的数据，去年因房东无法退还押金而提出的保险索赔增加了一倍多，达到创纪录的1.17万亿韩元(约合9亿美元)。

不过韩国央行和大多数经济学家仍然预计，房地产市场的下跌依然是温和可控的，甚至可以说得上是市场所需的调整。但他们也警告称，不排除“全租房”机制被滥用，从而引发更深层次的房地产衰退的可能性。

韩国央行行长李昌镛2月时表示，考虑到前两年房价的大幅上涨，目前的形势是一个很好的调整期。

由于此前价格爆炸式的增长，即便现在有所下降，许多购房者仍然认为住房过于昂贵。这一点从未售出房屋数量的增加，以及抵押贷款需求的下降可以看出。